Immobilier à Jérusalem : le stock record de logements neufs ne doit pas tromper l'acheteur
À Jérusalem, les prix n'ont reculé que de 0,2 % sur un an, quand le Centre du pays affiche -2,7 %. La ville détient pourtant le plus grand stock de logements neufs invendus du pays, environ 10 250 unités fin août 2026. Pour l'acheteur francophone, la question n'est plus seulement le prix, mais le calendrier de livraison, dans un contexte où la Banque d'Israël doit fixer son taux directeur le 23 novembre.
Jérusalem résiste à la baisse nationale de l'immobilier
Les derniers indices du Bureau central des statistiques (CBS), publiés fin octobre par le Times of Israel pour juillet-août 2026, montrent un marché national en repli de 1,8 % sur un an, avec une baisse sur 7 des 12 derniers mois. Mais l'écart entre régions est net : Jérusalem ne perd que 0,2 %, loin devant le Nord (-0,8 %), Haïfa (-1,4 %), le Sud (-1,5 %), Tel Aviv (-1,9 %) et surtout le District Central, en recul de 2,7 %. Pour un acheteur de la diaspora, cette stabilité fait de l'immobilier à Jérusalem une valeur refuge relative, même si les indices bimestriels de la capitale ont connu des à-coups, entre -1,8 % et +1,8 % selon les mois.
Un chiffre qui interroge : 10 250 logements neufs invendus
Jérusalem affiche le plus grand stock de logements neufs invendus du pays, environ 10 250 unités fin août, devant Tel-Aviv-Yafo (9 820) et Bat Yam (4 990). L'agent Nachi Paris, cité par le Times of Israel, assure que presque tout ce qui est disponible dans la capitale trouve preneur, contrairement à Tel-Aviv et au Centre, jugés en surplus. L'économiste Dani Ben Shahar appelle toutefois à la prudence : la méthode de comptage du CBS est discutable, et une grande partie de ce stock correspond à des préventes dont la livraison est encore lointaine. Un chiffre élevé ne signifie donc pas des appartements prêts à habiter qui attendent un acquéreur.
La décision de la Banque d'Israël, une échéance à surveiller
La Banque d'Israël a maintenu son taux directeur à 3,25 % le 21 octobre, après plusieurs baisses depuis janvier. Sa prochaine décision est attendue le 23 novembre. Pour un acheteur américain ou européen, le niveau du shekel, autour de 3,11 NIS pour 1 USD, pèse directement sur le pouvoir d'achat, tout comme le coût du crédit local pour ceux qui financent une partie de l'achat sur place. Cette échéance mérite d'être suivie avant de s'engager sur un bien en construction.
Ce que doit vérifier l'acheteur francophone avant de signer
- Demander un calendrier de livraison précis, plutôt que de se fier au seul nombre d'unités encore disponibles dans un projet.
- Comparer les quartiers selon l'usage prévu : un pied-à-terre occupé quelques semaines par an n'a pas les mêmes contraintes qu'une résidence principale.
- Vérifier la liquidité du quartier via les volumes de revente : Jérusalem a enregistré environ 898 reventes entre juin et août, en hausse de 3,8 %, le volume le plus élevé du pays.
- Suivre l'évolution du shekel face à sa devise avant de fixer un budget définitif.
Prochaine étape pour les acheteurs intéressés
La décision de taux du 23 novembre et les prochains indices du CBS, attendus début décembre, donneront une meilleure lecture de la trajectoire des prix à Jérusalem. D'ici là, les acheteurs de la diaspora ont intérêt à exiger des promoteurs des dates de livraison contractuelles plutôt que des estimations de stock. Pour le détail des étapes d'un achat et des quartiers de la capitale, le guide complet sur immobilier.co.il reste la référence.
Questions fréquentes
- Pourquoi Jérusalem résiste-t-elle mieux que le reste du pays ?
- Les indices du CBS montrent une baisse de seulement 0,2 % sur un an à Jérusalem, contre -2,7 % dans le Centre, portée par une demande de revente soutenue et des achats réguliers d'acheteurs étrangers.
- Le stock de 10 250 logements neufs signifie-t-il qu'il y a trop d'offre à Jérusalem ?
- Pas nécessairement. L'économiste Dani Ben Shahar souligne qu'une grande partie de ce stock correspond à des préventes dont la livraison est encore lointaine, et non à des appartements prêts à habiter.
- Faut-il attendre la décision de la Banque d'Israël du 23 novembre pour acheter ?
- Le taux directeur est à 3,25 % depuis le 21 octobre. Cette échéance peut influencer le coût du crédit et le niveau du shekel, deux éléments à surveiller avant de s'engager sur un achat financé localement.
Commentaires
À lire aussi
