Achat immobilier en Israël : ce que change un bien non inscrit au Tabou pour votre calendrier de paiement
En Israël, une part importante des logements neufs ou situés sur des terres de l'État n'est pas inscrite au registre foncier lors de la signature. Pour un acheteur francophone, cela ne change pas la sécurité de l'opération, mais impose un autre calendrier de paiement et d'autres garanties. Voici ce qu'il faut vérifier avant de verser le solde.
La majorité des logements achetés aujourd'hui en Israël par des acquéreurs francophones se trouvent soit dans des programmes neufs récemment livrés, soit sur des terres appartenant à l'État. Dans les deux cas, le Tabou, le registre foncier israélien, n'entre pas encore en jeu au moment de la signature. Ce n'est pas une anomalie : plus de 90 % du territoire israélien appartient à l'État, au Fonds national juif ou à l'Autorité de développement, et les immeubles neufs ne sont inscrits en copropriété qu'après un délai qui peut atteindre plusieurs années. Pour l'acheteur, la question n'est donc pas « faut-il acheter ce bien », mais « comment sécuriser le paiement du solde avant l'inscription définitive ».
Pourquoi le calendrier de paiement change tout
Sans inscription au Tabou, l'acheteur ne peut pas faire porter de note d'avertissement classique sur le bien au moment de la signature. L'avocat doit alors combiner plusieurs outils : un gage inscrit au Registre des gages, une notification formelle à l'Administration foncière (Rami) ou à la société de logement (hevra meshakenet), et une procuration irrévocable du vendeur. Ces démarches prennent du temps, souvent plus que les délais habituels d'un dossier déjà inscrit au Tabou. Un contrat qui fixe des échéances de paiement identiques à celles d'un bien déjà enregistré expose l'acheteur à devoir régler le solde avant que ces protections soient effectivement en place.
Le bail Rami, une propriété qui se loue plutôt qu'elle ne s'achète
Sur une terre de l'État, l'acquéreur ne devient pas propriétaire au sens plein, mais titulaire d'un bail de longue durée, la hakhira le-dorot, généralement fixé à 49 ans renouvelables. Avant de signer, le certificat de droits délivré par Rami doit préciser si ce bail est capitalisé, c'est-à-dire si la redevance a déjà été payée pour toute la durée. Un bail non capitalisé peut entraîner des frais de consentement à la charge du vendeur lors du transfert, une charge qui doit être anticipée dans la négociation du prix, exprimé en shekels (NIS), avant toute conversion en euros à titre indicatif.
La société de logement, un registre privé à surveiller
Pour un appartement neuf, les droits du vendeur figurent dans les livres de la hevra meshakenet, souvent gérée par le promoteur lui-même. La loi sur la vente d'appartements impose à ce dernier de faire inscrire la copropriété dans un délai déterminé : un retard prolongé constitue un signal d'alerte pour l'acheteur, qui doit vérifier que l'hypothèque du promoteur envers sa banque a bien été levée sur le bien concerné, via la lettre d'exclusion.
Ce qui doit figurer dans le contrat d'un acheteur résidant en France
Pour un acheteur qui gère son dossier depuis la France, trois points méritent une attention particulière avant la signature :
- une procuration couvrant explicitement les démarches auprès de Rami, de la société de logement et du Registre des gages ;
- un calendrier de paiement échelonné, le solde restant en fiducie jusqu'à l'obtention des attestations fiscales et municipales ;
- la conservation de tous les documents jusqu'à l'inscription finale au Tabou, qui peut intervenir plusieurs années après la signature.
Ces précautions ne remplacent pas une analyse complète du dossier. Le guide détaillé publié sur immobilier.co.il expose la méthode point par point, certificats de droits, gage, notification, procuration, pour sécuriser un achat de ce type avant de s'engager sur le paiement du solde.
Questions fréquentes
- Un bien non inscrit au Tabou est-il moins sûr qu'un bien déjà enregistré ?
- Non, mais il se sécurise autrement : gage, notification et procuration remplacent la note d'avertissement habituelle du registre foncier.
- Pourquoi le calendrier de paiement doit-il être adapté ?
- Les délais d'approbation de l'Administration foncière (Rami) ou de la société de logement sont plus longs que ceux du Tabou, et le contrat doit en tenir compte avant le versement du solde.
- Qu'est-ce qu'un bail capitalisé chez Rami ?
- C'est un bail dont la redevance a déjà été payée pour toute la durée ; un bail non capitalisé peut entraîner des frais de consentement à la charge du vendeur lors du transfert.
Sources : immobilier.co.il — blog
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