Fin de TAMA 38 : ce que l'acheteur francophone doit vérifier avant de signer en Israël
Le dispositif antisismique TAMA 38, lancé en 2005, vient d'arriver à expiration à l'échelle nationale, et chaque ville élabore désormais son propre plan de relève. Pour l'acheteur de la diaspora qui vise un appartement ancien promis à une rénovation urbaine, la question n'est plus seulement le prix au mètre carré, mais le stade exact où en est l'immeuble.
TAMA 38 a longtemps servi de repère simple : un immeuble renforcé contre les séismes, parfois surélevé, en échange d'un accord des propriétaires. Ce cadre a expiré, et les villes le remplacent par leurs propres plans, en lien avec le « pinui binui » (évacuation-reconstruction), encadré depuis 2006. Pour un acheteur basé à Paris, Montréal ou Genève, ce changement de régime n'est pas un détail administratif : il redéfinit les règles du jeu dans des villes comme Jérusalem, Tel-Aviv, Bat Yam, Petah Tikva ou Haïfa, où plus de 622 000 logements neufs ou rénovés sont potentiellement concernés dans environ 36 650 immeubles.
Un compromis signé aujourd'hui, un projet qui suit d'autres règles demain
Signer un compromis sur un appartement ancien ne garantit plus que le projet suivra le schéma TAMA 38 connu jusqu'ici. Le nouveau cadre dépend du plan municipal en vigueur, de son stade d'avancement et du pourcentage de propriétaires déjà engagés. Un acheteur doit donc demander explicitement quel dispositif s'applique à l'immeuble visé, et depuis quand, avant de considérer l'opération comme une simple acquisition classique.
La promesse des cinq ans face aux 22 mois déjà nécessaires
La campagne électorale d'octobre a mis les délais au centre du débat : la liste Bennett-Lapid promettait de ramener l'ensemble de la procédure à environ cinq ans. Les chiffres de l'Association des constructeurs d'Israël rappellent la distance à parcourir : réunir les deux tiers des propriétaires d'un immeuble, seuil légal depuis 2021, prend en moyenne 22 mois, et atteindre 80 % en demande environ 44. Entre la première réunion de résidents et la remise des clés, un projet dépasse souvent dix ans. Autrement dit, l'engagement politique concerne l'avenir des nouveaux projets, pas les immeubles déjà engagés dans un calendrier plus long.
Le mètre carré supplémentaire, un gain réel mais encadré
Une directive de 2020 fixe un gain type d'environ 12 m² par appartement, plus un balcon, contre une hypothèse de 25 m² retenue auparavant. À Tel-Aviv, seuls les logements existants jusqu'à 80 m² en bénéficient pleinement. Sur une vente récente de 92 m² à 3,88 millions de shekels (environ 1,25 million de dollars), le mètre carré ressortait à environ 42 200 NIS : 12 m² représentent alors près de 506 000 NIS (environ 163 000 USD), un calcul indicatif, pas une moyenne de marché.
La pièce sécurisée, argument décisif pour un acheteur distant
Le Contrôleur de l'État a estimé en janvier 2026 qu'environ 3,2 millions d'Israéliens, soit 33,6 % de la population, n'avaient pas accès à un abri standard début 2025. Un immeuble reconstruit intègre systématiquement un mamad par logement, un argument qui pèse particulièrement pour une clientèle internationale qui n'occupe pas le bien toute l'année et veut sécuriser sa famille ou ses locataires.
Avant de signer
Pour un acheteur qui vit à l'étranger, la vigilance porte sur quatre points : le pourcentage exact de signatures obtenu dans l'immeuble, l'identité et la solidité financière du promoteur, le stade administratif réel (plan municipal, permis, chantier) et les garanties bancaires inscrites au contrat en cas de retard. Pendant ce temps, l'indice des logements neufs a reculé d'environ 0,4 % sur un an, contre 1,8 % pour les prix moyens, avec un shekel autour de 3,11 NIS pour un dollar. La prochaine échéance concrète pour les propriétaires concernés reste l'approbation définitive de leur plan municipal, seul document qui transforme une promesse de rénovation en calendrier opposable.
Questions fréquentes
- TAMA 38 est-il encore valable pour un immeuble déjà engagé ?
- Le dispositif national a expiré, mais les projets déjà avancés suivent généralement les règles du plan sous lequel ils ont démarré ; il faut vérifier au cas par cas auprès de la mairie ou du promoteur.
- Combien de temps faut-il pour qu'un projet de rénovation urbaine aboutisse ?
- En moyenne 22 mois pour réunir les deux tiers des propriétaires, 44 mois pour 80 %, et souvent plus de dix ans entre la première réunion et la remise des clés.
- Quel gain de surface un propriétaire peut-il espérer ?
- Une directive de 2020 fixe un gain type d'environ 12 m² plus un balcon, contre 25 m² évoqués auparavant, avec des limites selon la taille de l'appartement existant.
Commentaires
À lire aussi
