Vices cachés en Israël : la clause « as is » ne protège plus les vendeurs depuis l'arrêt de 2014
De plus en plus de contrats de vente en Israël mentionnent une clause « as is », signée par des acheteurs francophones qui n'ont parfois visité le bien qu'une ou deux fois. Un arrêt de la Cour suprême, toujours appliqué, rappelle que cette clause ne couvre pas les défauts que le vendeur connaissait et a tus. Explications pour qui s'apprête à signer cet automne.
La mention « מכר כפי שהוא » (« vendu tel quel ») apparaît aujourd'hui dans la quasi-totalité des contrats de vente d'appartements d'occasion en Israël. Pour un acheteur français qui achète à distance, parfois après une seule visite, cette formule ressemble à une renonciation totale à tout recours. Ce n'est pas ce que dit la loi.
Une clause qui rassure à tort les vendeurs
La loi sur la vente (Hok HaMekher) de 1968 encadre les transactions immobilières entre particuliers, sans exiger le moindre diagnostic technique préalable, contrairement à l'usage français. Elle sanctionne en revanche la non-conformité (I-Hatama) : un bien qui n'a pas les qualités attendues, ou qui diffère de ce qui a été convenu, engage la responsabilité du vendeur. Les irrégularités de construction (Harigot Bniya) — pièce ajoutée, balcon fermé, étage aménagé sans permis (Heter Bniya) — relèvent de la même logique que les défauts matériels comme les infiltrations ou les fissures.
Ce que l'arrêt de la Cour suprême change concrètement
En 2014, la Cour suprême a tranché un cas emblématique : une maison vendue « as is », partiellement construite sans permis, dont les acheteurs avaient déclaré au contrat avoir vérifié la situation auprès des services d'urbanisme — ce qu'ils n'avaient pas fait. La Cour a confirmé l'annulation de la vente et la restitution du prix, refusant de réduire l'indemnisation malgré la négligence des acheteurs. Le principe posé reste la référence aujourd'hui : seule la connaissance effective du défaut par l'acheteur libère le vendeur, jamais sa simple négligence, et jamais une clause contractuelle. Un vendeur qui connaissait un défaut et ne l'a pas révélé reste exposé, quelle que soit la rédaction du contrat.
Le délai commence à courir dès la découverte
Pour l'acheteur qui constate un défaut après la remise des clés, la loi impose d'avertir le vendeur « immédiatement », par écrit, en décrivant le problème de façon suffisamment précise pour qu'il puisse venir le constater. Un retard dans cette démarche peut suffire à faire perdre tout droit à réparation. L'action en indemnisation se prescrit en principe par sept ans, mais le point de départ exact de ce délai reste discuté en jurisprudence, ce qui plaide pour agir sans tarder dès qu'un doute apparaît.
Avant de signer : les vérifications qui comptent plus que la clause
Pour un acheteur qui ne réside pas en Israël, la meilleure protection se joue avant la signature, pas après. Trois démarches limitent le risque : faire inspecter le bien par un ingénieur indépendant, consulter le dossier de construction (Tik Binyan) conservé par la mairie pour comparer les plans autorisés à la réalité, et obtenir du vendeur des déclarations écrites sur la conformité du bien et l'absence de litige connu. Côté vendeur, notamment pour un bien hérité ou loué depuis longtemps à distance, ce qui est révélé par écrit dans le contrat ne pourra plus être reproché ensuite.
Pour les acheteurs francophones qui signent cet automne, la vigilance porte donc moins sur la présence d'une clause « as is » que sur la qualité des vérifications menées avant la signature et la rapidité de réaction si un défaut apparaît. Le recours à un avocat pour organiser ces vérifications et rédiger l'avis exigé par la loi en cas de litige reste, selon les praticiens, la précaution la plus efficace.
Questions fréquentes
- La clause « as is » protège-t-elle toujours le vendeur en Israël ?
- Non. Elle peut écarter la responsabilité pour un défaut caché que le vendeur ignorait lui-même, mais jamais pour un défaut qu'il connaissait et n'a pas révélé.
- Que faire en découvrant un défaut après l'achat ?
- Prévenir le vendeur par écrit dès la découverte, faire établir un rapport d'inspection technique avant toute réparation, et agir rapidement compte tenu du délai de prescription de sept ans.
- Un acheteur étranger doit-il faire inspecter le bien avant de signer ?
- C'est fortement recommandé, en particulier s'il n'a visité le bien qu'une ou deux fois : inspection par un ingénieur indépendant et consultation du dossier de construction à la mairie.
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