Taux directeur à 3,75 % : ce que la baisse change vraiment pour les acheteurs étrangers

Un cycle de baisse désormais installé

Le taux directeur israélien, qui culminait à 4,75 % au plus fort de la lutte contre l'inflation, est passé par paliers à 4,5 %, 4,25 %, 4 % le 5 janvier 2026, puis 3,75 % le 26 mai. La Banque d'Israël justifie cette trajectoire par une inflation revenue à 1,9 % sur un an, dans sa cible, et anticipe au moins deux nouvelles baisses d'ici décembre, ce qui porterait le taux à 3,25-3,5 %.

L'effet chiffré sur la mashkanta

Selon l'Association israélienne des conseillers en hypothèques, sur un prêt de 1 000 000 NIS dont 450 000 NIS en track prime, la seule baisse du 26 mai fait gagner 67 NIS par mois, soit environ 20 000 NIS sur toute la durée du prêt. Cumulé depuis le pic de 4,75 %, le gain mensuel sur cette tranche atteint environ 270 NIS, et plus de 80 000 NIS sur la vie du crédit. L'association rappelle toutefois que les mensualités restent supérieures à ce qu'elles étaient avant le cycle de hausse, alors que les prix des logements ont continué de progresser.

Le taux de change, un facteur souvent plus décisif que le taux d'intérêt

Le shekel s'est apprécié de 8,3 % face au dollar et de 7,2 % face à l'euro depuis la précédente décision de taux ; sur un an, le dollar a perdu 13,6 % face au shekel, contre seulement 4 % pour l'euro. Concrètement, un appartement à Netanya à 2 000 000 NIS coûtait environ 480 000 USD il y a un an ; il revient aujourd'hui à environ 556 000 USD, soit 80 000 dollars de plus, uniquement à cause du change. Cette perte de pouvoir d'achat explique en grande partie pourquoi les acheteurs américains, qui représentaient 60 % des acheteurs étrangers au premier trimestre 2025 (248 appartements), n'en pèsent plus que 49 % au premier trimestre 2026 (238 appartements), selon le Ministère des Finances. À l'inverse, les acheteurs français ont progressé de 55 % sur un an, à 130 transactions, et pèsent désormais 26,7 % du total étranger ; les Britanniques passent de 37 à 57 achats.

Des géographies d'achat qui divergent selon la communauté

Les Américains restent concentrés sur Jérusalem (52,5 % de leurs achats, 125 appartements), avec un prix médian de 5,1 millions NIS (environ 1,42 million USD) et 5,95 millions NIS dans le neuf. Les Français privilégient Netanya (35 transactions), puis Jérusalem et Tel-Aviv à égalité (28 chacune), avec l'apparition de Bat Yam ; leur prix moyen d'achat s'établit à 2,8 millions NIS (environ 778 000 USD). À l'échelle nationale, le prix moyen d'un appartement atteint 2,33 millions NIS (environ 648 000 USD) selon le CBS, contre 4,59 millions NIS à Tel-Aviv, 1,24 million NIS à Beer Sheva ou 1,8 million NIS à Haïfa.

Acheter maintenant ou patienter

Pour un acheteur en shekels ou en euros, le contexte reste globalement favorable : les prix affichent encore -1,2 % sur un an au niveau national, malgré des hausses locales à Haïfa (+6,9 %) et Netanya (+8,2 %). Pour un acheteur en dollars, la décision est plus délicate, la baisse des taux ne compensant pas la dépréciation du billet vert. Dans tous les cas, un stock record de plus de 86 000 logements neufs invendus offre une marge de négociation réelle face aux promoteurs.