Immobilier en Israël : ce qui change en 2026 pour les acheteurs non-résidents francophones

Une taxe d'achat jusqu'à huit fois plus lourde que pour un Oleh Chadash

Pour un acheteur étranger qui n'a pas le statut d'Oleh Chadash, le Mas Rechisha (taxe d'achat) obéit à un barème 2026 nettement plus dur que celui réservé aux résidents ou aux nouveaux immigrants. Le non-résident (Toshav Chuts) paie 8 % dès le premier shekel jusqu'à environ 6 055 070 ₪, puis 10 % au-delà. À titre d'exemple, pour un même appartement à 2 000 000 ₪, un Oleh Chadash acquitte environ 20 000 ₪ de taxe, contre 160 000 ₪ pour un non-résident, soit huit fois plus. Ce montant doit être intégré dès le premier chiffrage du projet, avant même la recherche de bien.

Un apport personnel minimum de 50 % pour obtenir un crédit

Côté financement, les banques israéliennes prêtent aux non-résidents, mais à des conditions plus strictes qu'aux résidents. L'apport exigé s'élève à 50 % du prix du bien, contre 25 à 30 % pour un Israélien. Pour un appartement à 2 000 000 ₪, il faut donc disposer d'un million de shekels en fonds propres. Les taux effectifs globaux proposés en 2026 aux profils francophones stables oscillent entre 5 % et 7 %, souvent partiellement indexés sur l'inflation israélienne. Bank Leumi et Bank Hapoalim disposent de conseillers dédiés, dits "French desk", à Tel-Aviv et à Jérusalem ; Mizrahi Tefahot et Bank Discount proposent également des offres pour non-résidents.

Acheter à distance depuis Paris, Bruxelles ou Genève

Aucun déplacement en Israël n'est légalement obligatoire pour finaliser une transaction. Trois outils rendent l'achat à distance possible : la procuration notariée (Ipuï Koah), qui délègue à un avocat israélien la signature du compromis et les démarches au Tabu, le registre foncier ; l'ouverture d'un compte bancaire non-résident (Toshav Chuts), qui demande en général quatre à six semaines ; et le recours à une agence francophone pour des visites en visioconférence. La procuration, elle, peut être obtenue en une à deux semaines une fois signée devant notaire ou au consulat.

Des obligations déclaratives à ne pas négliger en France

Acheter en Israël ne dispense d'aucune obligation fiscale dans le pays de résidence. Un résident fiscal français doit déclarer son compte bancaire israélien via le formulaire 3916, sous peine d'amende. S'il loue le bien, les revenus doivent figurer sur le formulaire 2044 ; la convention fiscale franco-israélienne de 1995 permet d'éviter la double imposition grâce à un crédit d'impôt. Enfin, si le patrimoine immobilier mondial dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, le bien israélien entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.

Les villes qui concentrent la demande francophone

Netanya reste la destination la plus prisée des acheteurs francophones non-résidents, suivie de Jérusalem, Tel-Aviv pour les profils investisseurs, ainsi qu'Ashdod, Ashkelon et Raanana. Chaque marché présente des niveaux de prix et de rendement locatif différents, ce qui justifie une analyse au cas par cas avant d'arbitrer entre pied-à-terre, investissement locatif ou résidence secondaire.