Israël : les loyers des nouveaux baux grimpent de 5,9 % à l'approche de la rentrée

Chaque été, la rentrée israélienne rebat les cartes du marché locatif : étudiants qui reviennent, familles qui déménagent, nouveaux immigrants qui posent leurs valises. Les derniers chiffres du CBS montrent que cette rentrée 2026 coûtera particulièrement cher à ceux qui changent de logement.

Un écart de près de 4 points selon qu'on reste ou qu'on part

En avril, les locataires qui ont renouvelé leur bail ont vu leur loyer augmenter de 2,2 %. Ceux qui ont signé un nouveau contrat, en revanche, ont payé 5,9 % de plus que l'occupant précédent. Cet écart de presque quatre points signifie que le marché protège relativement celui qui reste et pénalise l'arrivant. Pour un olé qui s'installe à la rentrée ou une famille en repérage avant achat, ce surcoût doit être intégré au budget dès maintenant. À l'inverse, pour un propriétaire non-résident qui loue son bien depuis l'étranger, chaque rotation de locataire vaut aujourd'hui près de trois points de loyer supplémentaires.

Tel-Aviv toujours en tête, le Nord toujours le moins cher

Au premier trimestre 2026, le loyer moyen national atteint 5 027 NIS par mois, environ 1 698 USD, en hausse de 3,5 % sur un an selon le CBS - Bank Hapoalim évoque plutôt 4,4 %. Les écarts régionaux restent considérables :

• District Nord : 3 232 NIS (1 092 USD)
• District Sud : 3 632 NIS (1 227 USD)
• District de Haïfa : 3 665 NIS (1 238 USD)
• District de Jérusalem : 5 232 NIS (1 768 USD)
• District Centre : 5 386 NIS (1 820 USD)
• District de Tel-Aviv : 6 338 NIS (2 141 USD)

Louer dans le Nord coûte donc près de deux fois moins cher que dans la région de Tel-Aviv. En tête des villes, Tel-Aviv atteint 7 351 NIS (2 484 USD), suivie de Herzliya et Kfar Saba, où la hausse annuelle frôle 6 %, la plus forte parmi les grandes agglomérations. Quatre grandes villes restent sous les 4 000 NIS : Beer Sheva, Haïfa, Ashkelon et Hadera.

Les prix à l'achat cessent de reculer

Autre signal publié le 14 août par le CBS : les prix de vente ont progressé de 0,1 % sur mai-juin, et le recul annuel s'est réduit à 1,5 %, contre 2 % lors du relevé précédent. La correction des prix semble donc marquer une pause au moment précis où les loyers, eux, continuent leur ascension. Sur douze mois, seuls Jérusalem (+1,8 %) et le Nord (+1,6 %) progressent, tandis que Haïfa recule de 1,8 %.

Ce que cela implique pour un acheteur ou un investisseur francophone

Pour un nouvel arrivant, négocier un bail de deux ans plutôt qu'un an permet d'éviter une seconde hausse en 2027. Pour un propriétaire qui loue à distance, un locataire fiable installé depuis plusieurs années vaut parfois plus que quelques centaines de shekels de revalorisation. Pour un investisseur, trois règles restent incontournables : la taxe d'achat s'applique au barème investisseur dès le premier shekel pour un non-résident, les banques israéliennes prêtent rarement plus de 50 % de la valeur du bien à un non-résident, et le rendement net doit toujours déduire arnona, vaad bayit et frais de gestion. Selon Bernard Raskin, dirigeant de RE/MAX Israël, seule une hausse du stock de logements disponibles à la location pourrait faire retomber la pression - un mouvement qui dépend désormais du niveau des taux d'intérêt, ramenés à 3,5 % par la Banque d'Israël en juillet.