Immobilier en Israël : ce que changent l'aliyah et les achats étrangers 2025-2026

Netanya devance Tel-Aviv et Haïfa dans l'accueil des olim

En 2025, 21 900 juifs ont fait leur aliyah depuis 105 pays, selon le Ministère de l'Alyia et le Jewish Agency. Netanya a accueilli 1 688 d'entre eux, devançant Tel-Aviv (1 667) et Haïfa (1 201). Cette bascule s'explique par des prix d'entrée encore accessibles, entre 1 et 1,5 million de NIS (environ 278 000 à 417 000 USD) pour un appartement fonctionnel en bord de mer. 62 % des nouveaux arrivants à Netanya viennent de l'ex-URSS, preuve d'un ancrage communautaire ancien qui continue d'orienter les choix résidentiels.

La diaspora occidentale accélère, la France en tête

Selon les mêmes sources, la France a vu son nombre d'olim progresser de 45 % en 2025, à environ 3 300 personnes contre 1 109 en 2023. Le Royaume-Uni a progressé de 19 % (840 olim) et les Etats-Unis de 12 % (4 150 olim). Le Jewish Agency indique avoir traité plus de 126 000 appels dans quatre langues, dont le français, et ouvert 30 000 dossiers d'aliyah dans le monde. Un tiers des nouveaux arrivants avaient entre 18 et 35 ans, un signal pour les professionnels de l'immobilier qui doivent adapter leur offre à des primo-accédants jeunes.

Les acheteurs français à distance sortent de Netanya

Au-delà de l'aliyah, 487 étrangers ont signé un achat en Israël au premier trimestre 2026, en hausse de 18 % sur un an. Les Français à distance, qui achètent en moyenne pour 2,8 millions de NIS (environ 778 000 USD), restent majoritairement tournés vers Netanya (35 transactions), mais Tel-Aviv et Jérusalem attirent désormais autant d'acheteurs (28 chacune). Ce glissement traduit une diversification des profils : investisseurs patrimoniaux, familles préparant une aliyah différée, retraités en quête d'un pied-à-terre. Les Britanniques suivent une trajectoire comparable, avec 57 achats contre 37 un an plus tôt, soit une hausse de 54 %.

Ce que les prix par ville imposent comme arbitrage

Pour un budget francophone, les écarts entre villes restent le facteur décisif. A Jérusalem, où les acheteurs américains concentrent 52,5 % de leurs achats du trimestre, le prix médian atteint 5,1 millions de NIS (environ 1,42 million USD), et 5,95 millions de NIS dans le neuf. A titre de comparaison :

• Tel-Aviv : 4,59 millions de NIS (environ 1,28 million USD)
• Jérusalem, tous profils confondus : 3,1 millions de NIS (environ 861 000 USD), +4,2 % sur un an
• Haïfa : 1,8 million de NIS (environ 500 000 USD), +6,9 % sur un an
• Ashdod : 1,64 million de NIS (environ 456 000 USD)
• Beer-Sheva : 1,24 million de NIS (environ 344 000 USD)

Netanya, absente du relevé du Bureau central des statistiques (CBS) pour ce trimestre, affiche une progression annuelle de 8,2 %, l'un des rythmes les plus soutenus du pays.

Une décision qui précède le choix de la ville

Pour un acheteur francophone, la vraie question n'est plus « où acheter » mais « pourquoi acheter ». Une famille qui prépare une aliyah dans les deux ans n'a pas les mêmes contraintes — écoles francophones, budget, communauté locale — qu'un investisseur qui vise un bien patrimonial à Jérusalem ou Tel-Aviv sans projet de déménagement immédiat. Cette distinction conditionne le choix du bien, du financement et du calendrier d'achat.

Pour aller plus loin, retrouvez la carte détaillée ville par ville, communauté par communauté, dans l'analyse complète des flux migratoires et immobiliers sur immobilier.co.il, qui croise les données de l'aliyah 2025 avec celles des achats étrangers du premier trimestre 2026.