Transmettre un bien en Israël à ses enfants : donner ou vendre en 2026 ?

En Israël, transférer la propriété d'un appartement à ses enfants, de son vivant ou par succession, ne fait l'objet d'aucune restriction légale. Mais ce choix a des conséquences fiscales très différentes selon qu'il s'agit d'une donation ou d'une vente. Pour les familles dont le patrimoine s'étend entre la France et Israël, la question mérite d'être tranchée avant, et non après, le transfert.

Donation : un avantage immédiat, un piège différé

Lorsque les parents donnent un bien à leurs enfants sans contrepartie, ces derniers bénéficient d'une réduction des deux tiers sur la taxe d'acquisition : ils ne paient qu'un tiers du montant habituel. Les parents, eux, ne règlent aucune taxe sur la plus-value au moment de la donation. Le piège, selon Me Yael Hagege-Maruani, tient au fait que cette plus-value n'est pas effacée mais reportée jusqu'à la revente par les enfants. Exemple cité par l'avocate : un bien acheté 3 millions de shekels en 2015, donné en 2020 alors qu'il valait 4 millions, puis revendu 5 millions de shekels en 2025, génère pour les enfants une taxe calculée sur l'ensemble des 2 millions de shekels de plus-value accumulés depuis 2015, et non sur le seul gain réalisé après la donation.

Vente entre parents et enfants : remettre le compteur à zéro

Si les parents vendent le bien à leurs enfants au lieu de le donner, la fiscalité change de logique. Les parents paient la taxe sur la plus-value calculée à la date de la vente, selon leur statut fiscal à ce moment précis. Dans l'exemple précédent, ils seraient imposés sur le million de shekels de gain constaté entre 2015 et 2020. En contrepartie, le compteur de plus-value repart à zéro pour les enfants, qui ne seront taxés que sur leur propre gain, réalisé entre la date de vente et une éventuelle revente future. Cette option a toutefois un coût : les enfants doivent alors payer la totalité de la taxe d'acquisition, sans bénéficier de la réduction accordée en cas de donation.

Pourquoi agir avant l'abolition de l'exemption linéaire

La vente familiale devient particulièrement intéressante lorsque les parents résident fiscalement en Israël, qu'il s'agit de leur unique bien immobilier et que la plus-value accumulée est élevée. Dans cette configuration, ils peuvent être totalement exonérés de taxe sur la plus-value lors de la vente à leurs enfants. Pour les biens achetés avant 2014, ce montage permet en outre de profiter de l'exemption partielle linéaire, un avantage fiscal que l'administration est en train de supprimer progressivement. Attendre présente donc un risque réel : si les enfants vivent à l'étranger, ils ne bénéficieront pas de cette exonération au décès des parents et pourraient être taxés lourdement sur une plus-value alourdie par la hausse structurelle des prix immobiliers en Israël.

Une planification à articuler avec la fiscalité française

Pour les familles dont les enfants résident en France, cette optimisation israélienne peut se combiner avec une donation « à la française » avec réserve d'usufruit pour les parents. Cette double approche, selon Me Hagege-Maruani, suppose une analyse fine de la situation fiscale et familiale de chacun, dans le respect des conventions applicables entre les deux pays. Une planification anticipée, civile et fiscale, reste la meilleure protection pour les héritiers d'un patrimoine franco-israélien.