Succession immobilière en Israël : ce que doit anticiper tout acheteur francophone

Un bien immobilier acquis en Israël n'entre pas automatiquement dans le même cadre successoral qu'un bien détenu en France ou en Belgique. Pour un acheteur ou un investisseur francophone, la question de la transmission mérite d'être posée dès l'achat, et pas seulement au moment du décès.

Sans testament, la loi israélienne répartit le bien pour vous

En l'absence de testament, la loi successorale israélienne s'applique par défaut aux résidents d'Israël : le patrimoine revient pour moitié au conjoint survivant, et pour moitié aux enfants, à parts égales entre eux. Ce mécanisme automatique peut convenir à de nombreuses familles, mais il ne permet ni de favoriser un héritier en difficulté, ni de faire un legs à une association, ni d'équilibrer des donations déjà réalisées du vivant.

Un choix de loi possible pour les résidents de l'Union européenne

Les ressortissants résidant dans un pays de l'Union européenne disposent, sauf exception, d'une option supplémentaire : choisir entre la loi de leur pays de résidence et celle d'un pays dont ils ont la nationalité, par exemple Israël. Ce choix reste toutefois strictement civil. Il détermine qui hérite et dans quelle proportion, mais ne règle en rien la fiscalité applicable au bien transmis.

La résidence de l'héritier détermine la fiscalité, pas seulement la loi

C'est là que réside le point le plus sensible pour les familles franco-israéliennes. Un bien situé en Israël, légué par un résident israélien à un héritier lui-même résident israélien, est exempté de droits de succession. Le même bien, légué à un héritier résident français, expose en revanche cet héritier à une taxation successorale. La localisation du bien et la loi choisie ne suffisent donc pas : la résidence fiscale de chaque héritier doit être examinée séparément.

Anticiper avant une opération de Pinoui Binoui

Les propriétaires engagés dans un projet de rénovation urbaine de type Pinoui Binoui ont un intérêt particulier à se pencher sur ces questions en amont. Des montages combinant droit israélien et dispositifs étrangers, comme la réserve d'usufruit à la française appliquée à un bien situé en Israël, permettent parfois de choisir le moment où les droits sont acquittés plutôt que de le subir, notamment lorsqu'une forte plus-value est attendue sur le bien après rénovation. Le choix dépend de l'âge du donateur et de la fiscalité israélienne anticipée, présente et future.

Un arbitrage à faire pays par pays

Appliquer un avantage fiscal étranger en Israël, ou inversement, peut se révéler payant dans un pays et pénalisant dans l'autre. Avant toute donation ou tout testament impliquant un bien israélien, mieux vaut donc faire chiffrer les deux scénarios, civil et fiscal, plutôt que de s'appuyer sur la seule dévolution légale par défaut.