Pinouy Binouy en Israël : les pièges du contrat que tout copropriétaire doit connaître

Le Pinouy Binouy, littéralement « destruction reconstruction », séduit de nombreux propriétaires d'immeubles anciens en Israël. Le principe est simple sur le papier : un promoteur finance intégralement la démolition puis la reconstruction, et récupère en contrepartie les appartements supplémentaires autorisés par le nouveau projet. Les copropriétaires, eux, obtiennent un logement neuf sans débourser un shekel (environ 0 EUR de leur poche, selon le montage). Mais derrière cette promesse, plusieurs points de vigilance méritent d'être connus avant de signer.

Un contrat jamais vraiment « standard »

Dans la pratique, le promoteur finance également l'avocat censé défendre les intérêts des copropriétaires. Ce document est souvent présenté comme final et non négociable, ce qui n'est pas exact. Comme le souligne Me Yael Hagege-Maruani, avocate spécialisée, il existe toutes sortes de clauses et de versions possibles selon les projets. Un acheteur ou un copropriétaire francophone doit donc s'assurer que le conseil qui l'accompagne défend réellement ses intérêts, et non ceux du promoteur qui le rémunère.

Les garanties bancaires, un point clé à vérifier

La loi impose au promoteur de fournir des garanties bancaires : une garantie de loyer pendant la durée du chantier, et une garantie correspondant à la valeur estimée du futur appartement si le projet n'aboutissait pas. Sur le terrain, tout dépend du moment où cette estimation est réalisée et de la personne qui conserve effectivement la garantie, l'avocat de la copropriété ou le propriétaire lui-même. Un décalage entre la date de départ de l'appartement ancien et l'obtention réelle des garanties peut exposer le copropriétaire à un risque financier non négligeable.

Des garanties additionnelles à négocier

Certains contrats vont plus loin et prévoient des garanties bancaires pour les finitions et la reprise des malfaçons, l'enregistrement rapide de la propriété au registre foncier, ou encore le paiement dans les délais de toutes les taxes par le promoteur. Chacune de ces clauses incite le promoteur à respecter le calendrier, puisqu'il ne récupère ses garanties qu'une fois ses obligations remplies. Ces protections ne sont jamais automatiques : elles se négocient au cas par cas.

Anticiper la revente pendant le chantier

Un projet de Pinouy Binouy peut s'étaler sur une dizaine d'années. Pouvoir revendre son bien en cours de route, ou sortir du projet en cas de retard important, est rarement traité de manière automatique dans le contrat initial, car cette clause complique la tâche du promoteur comme celle de la collectivité des copropriétaires. Ces questions, y compris leurs conséquences fiscales, doivent être anticipées avant la signature plutôt que découvertes en cours de chantier.

Pour un acheteur ou un investisseur francophone qui envisage d'entrer dans une copropriété engagée dans un tel projet, ou qui hérite d'un bien concerné, la vigilance porte donc autant sur le calendrier que sur la solidité des garanties promises. Faire relire le contrat par un conseil indépendant, non rémunéré par le promoteur, reste la meilleure protection avant de s'engager pour plusieurs années.