La fin d’une certitude immobilière

Le chiffre frappe par son ampleur et son caractère inédit : plus de 82 000 appartements neufs restent aujourd’hui invendus en Israël. Ce stock représente l’équivalent de près de deux ans et demi de demande sur le marché résidentiel. Dans un pays où l’immobilier a longtemps été perçu comme un placement sûr, presque intouchable, le constat marque une rupture profonde. Pour la première fois depuis longtemps, le secteur vacille sans qu’une guerre ou une crise sanitaire ne puisse servir d’explication directe.

Le marché immobilier repose traditionnellement sur une certitude : celle de la continuité de la demande et de l’accès au crédit. Or, en 2025, cette mécanique s’est grippée. Les taux d’intérêt élevés pèsent lourdement sur les acheteurs comme sur les promoteurs, réduisant la capacité d’emprunt et ralentissant les décisions d’achat. Résultat : les ventes plongent et la confiance s’effrite.

Les chiffres récents confirment cette tendance. Sur les trois derniers mois, environ 8 000 appartements neufs ont été vendus. Mais près de 40 % de ces transactions relèvent de programmes publics de logements à prix réduit. Sur le marché libre, seuls quelque 5 000 logements ont trouvé preneur. Un niveau historiquement bas, comparable aux périodes les plus difficiles, comme les conflits armés ou la pandémie, mais sans perspective claire de rebond à court terme.

Le paradoxe est que la construction, elle, ne s’arrête pas. Au cours des douze derniers mois, les travaux de près de 81 000 logements ont été lancés, soit une hausse de plus de 30 % sur un an. En septembre dernier, environ 203 000 appartements étaient en chantier à travers le pays. Pour les promoteurs, interrompre les projets reviendrait à acter immédiatement des pertes considérables. Continuer à bâtir devient alors une stratégie de survie, fondée sur l’espoir d’une reprise future.

Cette fuite en avant se heurte toutefois à une autre réalité : la baisse des prix. Après huit mois consécutifs de recul, les prix de l’immobilier ont diminué d’environ 2,6 %, avec un rythme annuel proche de 4 %. Dans un marché habitué à une progression quasi mécanique, ce retournement agit comme un choc silencieux. À Tel Aviv, notamment dans les projets de rénovation urbaine, des remises significatives apparaissent déjà. Et cette dynamique ne devrait pas rester cantonnée à la métropole.

Pour les petites et moyennes entreprises du secteur, la situation devient critique. La baisse des prix ne compense en rien l’explosion des coûts. L’indice des coûts de construction a progressé d’environ 5 % l’an dernier, un chiffre que de nombreux professionnels estiment inférieur à la réalité. La pénurie de main-d’œuvre, aggravée par la situation sécuritaire, a entraîné un recours accru à une main-d’œuvre étrangère plus coûteuse. À cela s’ajoutent la hausse des matières premières et les perturbations liées aux échanges internationaux, notamment avec la Turquie.

La réglementation accentue encore la pression. Les promoteurs ne peuvent répercuter qu’une partie limitée de la hausse des coûts sur les acheteurs, laissant le reste à leur charge. Ce qui était autrefois une marge entrepreneuriale s’est transformé en gouffre financier, mettant en péril la viabilité de nombreux projets.

Ceux qui ont traversé la crise financière de 2008 ou résisté aux années de Covid-19 le reconnaissent : la situation actuelle est différente. Il n’existe plus de levier rapide ni de solution miracle. Le marché impose désormais sa loi, brutale et comptable. Dans ce nouveau paysage, même le béton, symbole de solidité, ne garantit plus la stabilité.

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