Les investisseurs fuient le marché et vendent à tout prix

Les investisseurs fuient le marché et vendent à tout prix

Le marché immobilier israélien connaît un tournant significatif. Les investisseurs, qui constituaient depuis des années un pilier essentiel de la demande, semblent aujourd’hui s’éloigner du secteur à grande vitesse. Le rapport du ministère des Finances pour mars 2025 en témoigne avec une hausse spectaculaire de 22 % des ventes d’appartements par des investisseurs par rapport au même mois de l’année précédente. À l’inverse, leurs achats ont reculé de 5 %. Une inversion de tendance qui inquiète professionnels et observateurs.

Ce brusque désengagement tranche avec la dynamique habituelle du marché immobilier israélien de la dernière décennie. Jusque-là, les investisseurs soutenaient la hausse des prix par des achats soutenus, souvent spéculatifs. Désormais, la priorité semble être de se défaire au plus vite des biens, même à prix réduit, ce qui pourrait annoncer un début de reflux des prix dans certaines zones du pays.

Un phénomène géographiquement contrasté
Tel Aviv, moteur traditionnel du marché immobilier, fait figure d’exception. La ville maintient une relative stabilité dans les achats, signe que certains investisseurs y perçoivent encore une valeur refuge. Mais dans d’autres régions, la situation est bien différente : Haïfa et Beer Sheva enregistrent des baisses notables, montrant que les villes périphériques perdent de leur attractivité pour les détenteurs de capital.

L’analyse révèle aussi que seulement 45 % des investisseurs achètent encore des logements neufs, un taux nettement inférieur à celui des années précédentes. Cette frilosité à s’engager dans de nouveaux projets témoigne d’un changement d’état d’esprit, probablement alimenté par l’instabilité économique et les incertitudes politiques.

Le marché de l’occasion s’envole
Une conséquence directe de cette fuite en avant : l’essor des ventes dans l’ancien. En mars 2025, pas moins de 4 879 appartements d’occasion ont été vendus, soit une augmentation de 12 % sur un an. À l’inverse, les ventes de logements neufs ont reculé de 17 %, confirmant un recentrage du marché vers les biens existants, souvent plus rapidement disponibles et à des conditions plus négociables.

Ce basculement de la demande exerce une pression supplémentaire sur les promoteurs immobiliers, déjà mis à rude épreuve par un environnement économique complexe.

Des promoteurs en difficulté financière
Le rapport attire l’attention sur une tendance préoccupante : la majorité des logements neufs vendus en mars l’ont été « sur plan », avec une date de livraison prévue au-delà de deux ans. En pratique, cela signifie que les fonds versés par les acheteurs n’entreront dans les caisses des promoteurs qu’à la livraison. Ce décalage crée un sérieux problème de trésorerie.

Ainsi, le secteur fait face à un déficit mensuel estimé à environ un demi-milliard de shekels. Pour compenser, les entreprises de promotion multiplient les efforts commerciaux : remises importantes, offres spéciales, conditions de paiement allégées. Mais cette course au client accentue leur fragilité économique.

Plus cette tendance se généralise, plus les marges se réduisent, et plus le risque de blocages augmente. Si le financement devient plus difficile à obtenir, certaines opérations pourraient être gelées ou abandonnées.

Quelques poches de résistance
Dans ce climat tendu, un segment sort légèrement du lot : celui des rénovations. Les entreprises spécialisées dans l’amélioration de l’habitat enregistrent une hausse conjointe mensuelle et annuelle de 7 %, preuve que certains ménages préfèrent améliorer l’existant plutôt que se lancer dans un achat incertain.

Quant aux primo-accédants, souvent soutenus par des dispositifs comme Mehir L’Mishtakane (Prix pour le résident), ils reprennent timidement le chemin du marché, avec une légère amélioration par rapport à février. Néanmoins, leurs achats restent en recul de 5 % par rapport à l’an passé.

Face à ces signaux, le marché immobilier israélien entre dans une période de mutation profonde, où prudence, incertitude et réajustement semblent désormais dominer les décisions d’achat comme d’investissement.

Jforum.fr

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