🏠 Peut‑on acheter un bien immobilier en Israël avec une SCI française ?

Réaliser un projet immobilier en Israël peut sembler complexe, surtout lorsqu’il implique des structures internationales comme une SCI (Société Civile Immobilière) française. Entre les cadres juridiques, la fiscalité, les normes bancaires et les obligations de conformité, il est essentiel de comprendre les solutions possibles pour réussir son acquisition dans les meilleures conditions.

1. Acheter directement au nom de la SCI française

Le droit israélien autorise les sociétés étrangères à acquérir des biens immobiliers, sous réserve d’enregistrement. Une SCI française peut acheter un bien sans créer de société israélienne, mais doit être enregistrée comme société étrangère auprès des autorités.

2. Créer une structure israélienne : une optimisation fiscale à envisager

Créer une filiale israélienne peut permettre, dans certains cas, de bénéficier de réductions sur la taxe d’acquisition, notamment lors de transferts d’actifs entre sociétés. Cela peut également faciliter l’accès au crédit bancaire local.

3. Attention au statut d’« Association Immobilière »

Si la SCI détient principalement de l’immobilier en Israël, elle peut être requalifiée par le fisc israélien. Dans ce cas :

• La vente de parts sociales est considérée comme une vente directe de bien immobilier.
• Elle est soumise aux taxes sur la plus-value (Mas Shevah) et d’acquisition (Mas Rechisha).

4. Acheter en nom propre avec les fonds de la SCI

Deux méthodes sont possibles :

A. La fiducie (portage / « Neemanout »)

L’associé agit comme fiduciaire, sans en tirer de bénéfice personnel. Il doit déclarer l’opération au fisc israélien dès l’achat, pour éviter une double imposition.

B. La distribution de dividendes

La SCI distribue ses bénéfices, que l’associé peut utiliser pour un achat personnel. Cela permet de séparer clairement les patrimoines.

5. Justifier l’origine des fonds : une étape obligatoire

Les banques israéliennes exigent une totale transparence (KYC, lutte contre le blanchiment).

• Pour un achat en nom propre : Kbis, PV de distribution, bilans, attestations fiscales.
• Pour un achat via la SCI : Statuts, décisions d’assemblée, documents certifiés d’origine des fonds.

6. S’entourer d’experts : la clé de la réussite

Chaque situation fiscale est unique. Faire appel à des spécialistes du droit franco-israélien vous permet :

• D’éviter les pièges administratifs et fiscaux
• D’optimiser la transmission et la rentabilité
• De sécuriser juridiquement votre projet

Conclusion

Que vous souhaitiez acheter une résidence principale, un bien locatif ou préparer votre succession, un accompagnement juridique et fiscal est indispensable.

NB : Cet article est informatif. Chaque projet nécessite une analyse personnalisée.

Daniel ABITBOL – Cabinet d’Avocats & Notaire

Accompagnement personnalisé dans vos transactions immobilières en Israël et spécialement à Jérusalem : acquisition, vente, investissement, succession. Maîtrise juridique, fiscale et notariale franco-israélienne. Disponibilité et réactivité garanties.Sécurisez votre transaction en toute sérénité.

En savoir plus >>

La source de cet article se trouve sur ce site